احكام عقد البيع

1ـ عقد البيع الابتدائى ـ ماهيته ـ وآثاره القانونية:

من المقرر قانونًا أن المقصود بوصف العقد أنه عقد بيع ابتدائى 

ـ أخذًا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذه التسمية على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل وذلك لا يحول دون اعتبار أن البيع باتًا لازمًا متى كانت ضعيفة دالة على أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول كما لو أقر البائع أنه تسلم كامل الثمن من المشترى وأقر المشترى أنه تسلم المبيع بعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة. 

2ـ عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل :

ـ أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ،
ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.

ـ وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى).  

 3 ـ نفاذ عقد البيع ضد المستأجر ـ والمالك الجديد :

ـ يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى

ـ ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.

ـ أما إذا كان تسلم المستأجر العقار ، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.

4ـ مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى ـ بعقد غير مسجل :

ـ أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار (إيجار أو محصول) من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

ـ وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.  

5ـ نقل الملكية ـ كيفيتها فى عقد البيع :

أن الملكية فى عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار ، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا ينقل حق الملكية. 

6ـ كيف يطالب المالك الجديد للعقار المستأجر بالأجرة

الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل ؟ !

ـ أن المشترى (المالك الجديد للعقار) حتى يستطيع أن يطالب المستأجر بالأجرة ويحتج بعقد شرائه قبل المستأجر من المالك (القديم) ـ البائع ـ لابد أن يسجل العقد لتنقل إليه الملكية.

ـ والوضع القانونى هنا قبل التسجيل فهو ليس إلا دائن عادى للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر ولا يترتب أى علاقة مباشرة بين المالك الجديد والمستأجر لأن المالك الجديد لم يسجل عقده

ـ لكن إذا قام البائع (المالك القديم) بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المشترى (المالك الجديد) هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدنى وبذلك يستطيع المشترى للعقار المؤجر ولم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها القيمة الإيجارية دون الحاجة لاختصام المالك القديم (البائع) فى الدعوى لأن الحق المحال ينتقل إلى المحال إليه مع الدعاوى التى تؤكده.  

7ـ علاقة البائع بعقد غير مسجل ـ قبل باقى الشركاء فى المبيع :

ـ من المقرر أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا ينتقل إلى المشترى منفعة المبيع وكافة الحقوق المتعلقة به ، ومن ثم يكون للمشترى أن يحل محل البائع فى هذه الحقوق قبل باقى الشركاء المشاعين فى العقار ومنها تمكينه من الانتفاع بما كان البائع له يضع يده عليه ويحوزه وينتفع به بما يوازى حصته فى هذا العقار. 

8ـ ماهية العربون :

ـ عرفت محكمة النقض فى أحكامها أن العربون هو ما يقدمه أحد العاقدين إلى الآخر عند إنشاء العقد ، وقد يريد العاقدان بالاتفاق عليه أن يجعلا عقدهما مبرمًا بينهما على وجه نهائى أو يريدان أن يجعلا لكل منهما الحق فى إمضاء العقد أو نقضه والذى يحدد هذا فقط هى نية العاقدان وحدهما التى تحدد الحكم القانونى لإعطاء العربون ، ومن الممكن أن تكون قيمة العربون ما هى إلا قيمة التعويض الذى اتفاق عليه عند فسخ العقد عن تقصير أحد المتعاقدين فى الوفاء بما التزام به أو قيمة العربون انعقدت نيتهما على تمام العقد.

9 ـ متى يكون عقد البيع ـ بيع بالعربون ـ يحتوى خيار العدول :

ـ متى كان العقد يحتوى صراحة على أن المشترى مسدد مبلغ عربون (المادة 103 مدنى) ومقداره كذا وحدد متى يحق للمشترى استرداد ذلك العربون وحالات ذلك والحالات التى تبيح للبائع الاحتفاظ به كما حدد فى العقد موعد الوفاء بباقى الثمن وشرط استحقاقه فإن ذلك يعد بيع بالعربون يحتوى خيار العدول حتى ولو جاء بالعقد أنه نافذ المفعول بين طرفيه لأن العقد هنا نافذ فعلاً لكن بشروطه التى حددها طرفيه. 

10ـ الشرط المانع من التصرف فى حياة البائع ـ أثره :

ـ إذا تضمن عقد البيع شرط البائع على المشترى أنه لا يحق للمشترى التصرف فى هذا العقار إلا بعد وفاة البائع ، وللبائع الاحتفاظ لنفسه بحق الانتفاع طوال حياته ضمانًا لحقه ، فإن ذلك لا يمنع من اعتبار التصرف هنا عقد بيع صحيح ناقلاً للملكية ، ولا يعنى هذا الشرط أن هذا البيع ما هو إلا وصية.  

11ـ قيام البائع بالبيع لأولاده ـ بعقد بيع يستر عقد هبه ـ سريانه ونفاذه:

 
ـ قد يحرر البائع لأبنائه عقد بيع يستر عقد هبه ـ يعد عقد صحيح طالما كان التصرف منجزًا غير مضاف لأجل بعد الموت. 

 
ـ فإذا كان العقد ينفذ فى حياة البائع الذى رفع يده عن أملاكه بموجب هذا العقد ووجود العقد تحت يد المتصرف إليه الذى قام بإجراءات تسجيل أو تقديمه للمحكمة للحصول على صحة توقيع البائع الذى حضر وأقر بصدوره منه أمام المحكمة فإن ذلك العقد نافذ وصحيح. 

12ـ التصرفات الصادرة من المورث حال حياته نافذة فى حق الورثة بعد وفاته حتى ولو كان غرضها حرمانهم من الأرث :

ـ إن التصرفات الصادرة من المورث حال حياته سواء لأحد ورثته أو للغير هى صحيحة ونافذة حتى ولو ترتب عليها حرمان بعض الورثة من الإرث لأن الإرث هنا لا تترتب أثاره إلا على ما يخلفه المورث بعد وفاته ، أما ما قد يكون خرج من ماله حال حياته فلا يحق للورثة الاعتراض عليه لانعدام الصفة والمصلحة.